賃貸相場は何で決まるか
カテゴリ： 賃貸
賃貸マンションや賃貸アパートを経営するにあたって、最も悩むのが月々の家賃をどの程度にするかということです。家賃を決めるにあたって、なにか賃貸相場というようなものがあるのでしょうか。結論から先に言うと、賃貸マンションなどの家賃は、オーナーが勝手に設定することが可能です。しかし周りの状況や物件の状態などを無視したような高額の賃料を設定しても、誰も借りてくれる人はいません。またでは家賃を思いきり安く設定すると、今度は常時満室の状態を維持することが可能ですが、固定資産税や維持費の支払いもできない、つまり赤字の状態に陥ってしまいます。
基本的に賃貸相場は次の3つの方法によって決められています。まず1つ目は「利回り・収益算出法」と呼ばれるもので、物件の建設や購入にかかった費用に対する、利回りや収益など期待値から家賃を逆算していくというものです。
2つ目は「賃貸事例比較法」と呼ばれるもので、賃貸に関するさまざまなデータから具体的に金額を割り出していく方法です。例えば、家賃を決める要素としては、建物の構造、占有面積、間取り、アクセスの良さ、マンションやアパートの内部の設備、周囲の環境、用途地域区分、立地環境などがあります。これらの要素を総合的に判断して求められるのが、賃貸事例比較法による家賃であり、賃貸相場を決める際に、現在最も一般的に用いられています。
賃貸相場を決める3つ目の方法は「事業計画収支算出法」と呼ばれています。ここで言う事業計画書とは、事前に行われるマーケティングによって作成された計画書のことです。規模の大きな住宅開発などの場合には、この事業計画書に基づいて家賃が決定されます。